シェアハウスは入居も投資もおすすめしない理由【デメリットの体験談】

      2018/04/10


「シェアハウスに興味があるけど、実際入居した体験談が知りたい」
「投資物件をシェアハウスにリノベーションして、不動産所得を得たい」

この記事は、そんな方へ向けて書いています。

こんにちは、ノマドのTEN(@02smwhere)です。

僕は昔、シェアハウスを転々としながら暮らしていたことがあります。

実際に入居した物件や、見学した部屋も含めると、内情を知っているシェアハウスは軽く数十軒を越えます。

 
一方でシェアハウスは、そのメリットばかりが強調され、日本を取り巻く現実問題や、実際に入居や投資した場合のデメリットの情報が少ないように感じます。

そこで本記事では、そんなシェアハウス上級者である僕が、住人投資家の両方の観点からシェアハウスをおすすめしない理由について、体験談を交えてお伝えします。

 
結論として、シェアハウスには住むことも投資することも、デメリットが多すぎます。

本記事のまとめ
  • 日本のシェアハウスは不人気かつ収益性重視であり、投資のリスクが大きい
  • シェアハウスに住む低所得者は、家賃未納やトラブルの可能性が高い
  • シェアハウスへの入居者も、劣悪な住環境を覚悟するべき
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シェアハウス投資物件の賃貸広告がおすすめできない理由とは


大前提として抑えておきたいのが、「世の中の大半の人がシェアハウスになど住みたくないと考えている」という事実です。

ネットの一部の情報やSNSを見ていると、若者たちがシェアハウスで共同生活を送ることが、近年のトレンドであるように見受けられるかもしれません。

 
しかし、このようなプロモーションは、

“サブリース契約で投資家にリスクを背負わせたいシェアハウスの運営会社”

であったり、

“低金利の時代に誰かへお金を貸して金利を稼ぎたい金融機関”

による戦略である可能性も、考えなくてはいけません。

 
これは、”シェアハウスに住んでみたいと考えている人”も、”シェアハウスに不動産投資をしたいと考えている人”も、双方が注意するべき重要な視点です。

 


実際にかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズや、ローンを斡旋していたスルガ銀行などにより、多くのサラリーマン投資家が犠牲となりました。

投資初心者が広告を鵜呑みにしてしまい、割高の物件をローンで購入してシェアハウスにリノベーションし、想像と違う収益性の低さに愕然としてしまったのです。

シェアハウスが稼げないから、物件の管理もずさんとなり、住民が定着しないので空室率が改善せず、賃料を下げるので収益性が悪化し、さらに稼げない…

まさに、負の連鎖が起きているわけですね。

 

賃料の安いシェアハウスに入居して感じたデメリットの体験談


シェアハウスは、広くて綺麗なキッチンや、オシャレな住人同士が交流しているリビングが売りにされることが多いです。

確かにシェアハウスによっては、このように充実した設備があることは否定しません。

僕がこれまでに住んでいたシェアハウスでも、こういったものを全面に押し出している物件もありました。

 
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大きいテレビで、住人みんなでサッカーを見ることもありました。

 
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トレーニング機材が置いてあって、住人は使い放題だったこともありました。

 
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賃貸では使えないような、大きなキッチンが整備されていることもありました。

 
これらの設備は、シェアハウスの規模が大きくなるにつれて、より豪華になることが一般的です。

つまり何が起きるかというと、どんなに充実した設備であっても、大規模なシェアハウスであれば混雑も激しくなり、住人は思った以上に有効活用できなくなります。

占領することがあれば注意されますし、様々な人が大勢利用するので、衛生面や精神面で気になる方も多いでしょう。

 
そもそも、共有部の設備が充実するような大規模なシェアハウスは、部屋数と入居者を増やして儲ける運営会社が管理していることも多いです。

充実設備を売りする大規模シェアハウスは、薄利多売のビジネスを取っているため、賃料の安さと住人の回転率を重視しています。

わかりやすく言うと、高級フレンチや老舗の食堂ではなくファーストフードのように、安かろう悪かろうで単価と回転率を確保します。

つまり、「文句があるなら出ていって結構!」とでも言うように、一度入居契約を結ばせてしまい、なんちゃら手数料みたいな初期費用だけ回収すれば、あとは苦情が来てもほったらかしです。

月締めの賃料の回収とは異なり、手数料は丸々儲けになるので、運営会社とっては非常に美味しい収入源です。

そのため、苦情のリスクがある住人に対応した結果として、毎月の家賃収入しか得られないよりは、さっさと追い出して新しい住人に契約させるほうが、遥かに儲かります。

 
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同様に、写真や物件見学だけでは、運営実態や住人の生活態度までを判断することが出来ないので、入居後にはミスマッチが多くなるのも問題です。

 
僕が目にした例だと、一軒家の廊下に無理やり衝立を立てて、部屋にしてるシェアハウスもありました。

しかも、消防法をギリギリ交わすために、天井部分だけ微妙に開けてあるという実態。

 
他にも、共同トイレを潰して住人の利便性を犠牲にし、ドミトリーにすることで入居者を稼いでいる物件もありました。

本来は人の生活する前提にない場所に、無理やり部屋を増築するので、壁も薄く音漏れも心配されますし、災害対策も不安があります。

 
大規模シェアハウスは家賃が安いことも多いので、そのような劣悪設備でも生活せざるを得ない人々、いわゆる訳ありのような住人がたむろしていたりします。

テ◯スハウスのようなリア充生活を夢見て、シェアハウスに住んでみたら、ドヤ街の簡易宿泊施設のほうがイメージに近かった…

なんて話も耳にするくらい、シェアハウス生活の理想と現実は大きく異なるものです。

 

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シェアハウス入居者の民度や所得水準が投資のデメリットとなる理由


さらに僕の経験からお伝えすると、日本のシェアハウスと海外のシェアハウスでは、そもそものモチベーションが大きく異なります。

海外では、大学生や若いスタートアップなどが自発的に住居を共有して管理することで、交流を深めたり家賃を抑えることが一般的です。

日本においても、コンセプト型のシェアハウスであったり、起業家などが発起人となって人を集め、共同生活している場合もあります。

 
しかし、グーグルでヒットする大半のシェアハウスは、明らかに不動産ビジネスに起因した金儲け主義であり、住人の都合など関係なしに運営されることが多いです。

そのため、日本におけるシェアハウスの人気の低さも相まって、世間の需要に対して圧倒的な供給過多となっています。

 
部屋数ばかり増えてくると、入居率を上げるためには当然ですが賃料を下げる、という選択を取らざるを得ません。

加えて、シェアハウスは同エリアの賃貸に比べて賃料も安く設定し、敷金礼金などの初期費用が不要とすることも多いです。

 


賃料や初期費用を下げると、どうしても所得水準や民度の低い人が集まってきます。

実際にシェアハウスに住んでみるとわかりますが、年齢、性別、国籍関係なく、サラリーマンや無職に至るまで、本当に色んな人が生活しているのに驚くことでしょう。

 
こういった人たちが入居するようになると、不動産としては空室率とは違う苦労を抱えることになります。

それは、家賃の未払いや物件内トラブルの増加です。

住居の安さを求めて、シェアハウスに住まざるを得ない人たちは、賃料を滞納する可能性も高いです。

さらに、共同生活における衛生面や治安の悪化など、様々な負の要因をもたらすことになります。

 
そのため、シェアハウスの投資家は毎月のローン支払に頭を抱え、住人も毎日不快な思いをしながら生活することを強いられます。

若者たちが活発に交流する共同生活をイメージして投資をしたら、実際は住みたい人が全く集まらず、問い合わせしてくるのは訳ありの貧困者ばかり…

という、理想と現実のギャップに苦しみながら、銀行への負債だけを抱えて搾取されることになります。

 
住人にとっても、シェアハウスにおける賃料や初期費用の安さは、空室率を改善したい運営の苦肉の策や、劣悪な住環境に対するリスクへの裏返し、と捉えることができるでしょう。

 

シェアハウス以外の選択肢で投資や賃貸物件を選ぶのがおすすめ

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本記事では、僕自身の実体験に基いて、住人と投資家の双方の視点から、シェアハウスのデメリットをお伝えさせていただきました。

僕自身としても、シェアハウスに住んだ経験を踏まえて、住宅に関する様々な考え方を学ぶことができたとも言えます。

 
残念と言えるかもしれませんが、日本では世の中の大半の人がシェアハウスになど住みたくない!と考えているのが事実です。

そのため、投資物件を探すのであれば、誰かの広告や数字を鵜呑みにして選ぶのではなく、王道ですが駅チカのマンションを頭金を用意して購入する。

住むための賃貸を探すのであれば、荷物を減らして間取りを広くとりすぎず、時間や体力の使い方にフォーカスした部屋を選ぶ。

このように、シェアハウスという選択肢を取らなくても、取ることが出来る賢い方法は山ほどあります。

 
衣食住というくらい、住環境というものは人間にとって大切なものです。

なぜシェアハウスを選ぶ人が少ないのか?という需要の実態と、日本の人口が減るにも関わらず住宅供給ばかりが増えている事実を踏まえて、入居も投資も冷静に考えてほしいと思います。

 
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